Есть ли жизнь на рынке недвижимости Твери?

Просмотров: 2228
ТВЕРЬ, 18 фев - ТИДЦ. Год кризиса позади. Эксперты подводят его итоги и делают прогнозы на будущее.
Есть ли жизнь на рынке недвижимости Твери?
.  ::  Рубрика: Общество
Информационное агентство «ТИДЦ»: радиостанция «Серебряный дождь» - Тверь, 103.8FM

Пожалуй, еще никогда аналитики рынка не были столь противоречивы в своих ожиданиях — от полного краха национальной или даже мировой экономики до оптимистических предсказаний подъема и роста во всех ее отраслях. Как обычно, истина окажется где-то посередине.

Сейчас мы не хотим делать прогнозы на будущее и рассуждать о том, пройдено «дно» кризиса или еще нет. Мы подводим итоги 2015 г. для того чтобы оценить, каким прошедший год был для рынка недвижимости нашего региона и выявить тренды, которые определят его развитие в ближайшей перспективе.

Только цифры:

— в течение 2015 г. цены на жилье на вторичном рынке г. Твери снизились на 8,8%

— в декабре 2015 г. цена 1 кв.м. составляла 51 967 руб.

— по программе «Ипотека с господдержкой» за 2015 г. выдано 211 тыс. ипотечных кредитов на более чем 370 млрд. руб.

Ни для кого не секрет, что цены на жилье в 2015 г. падали во всех регионах России в большей или меньшей степени. Максимальное снижение стоимости квадратного метра было зафиксировано в Москве: аналитики отмечают, что в отдельных сегментах наблюдалось падение цен до 30%. В регионах таких значительных ценовых провалов не было, наверное, потому, что недвижимость не так переоценена, как в столице. Наоборот, цены на квартиры, особенно в эконом-сегменте, определяются реальной платежеспособностью населения, которая, в свою очередь, сегодня крайне низка.

В Твери снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья с 1 января по 31 декабря 2015 г. составило 8,8%: если в январе средняя цена квадратного метра была равна 56 981 руб., то в конце года она упала до 51 967 руб.

Сильнее всего «просели» 4-комнатные квартиры и комнаты (минус 18% и 12,4% соответственно). Если многокомнатные квартиры всегда считались неликвидными и цены на них сильнее всего реагировали на потрясения в экономике страны, то ситуация с комнатами не совсем обычна: в кризис активно пользуется спросом жилье наименьших площадей, потому что цена приобретения в этом случае минимальна.

Комнаты, 1-комнатные квартиры или 2-комнатные небольшой площади обычно меньше всего теряют в цене и отличаются высокой стоимостью квадратного метра. Но в этом году мы наблюдали массовый выход на рынок недвижимости нашего региона жилья нового формата — студий эконом-класса, которые стоят не намного дороже комнат.

Естественно, покупатель, не обладающий достаточными средствами для приобретения полноценной квартиры и вынужденный выбирать между комнатой и студией, делает выбор в пользу отдельной квартиры, пусть даже и небольшой площади.

По данным Росреестра, в прошедшем году количество совершаемых сделок купли-продажи квартир значительно сократилось. Это объясняется и общим снижением деловой активности на рынке недвижимости, и еще большим, по сравнению с прошлым годом, смещением интереса покупателей в сегмент новостроек. В значительной степени подогревала этот интерес программа государственной поддержки банков, предоставляющих кредиты на покупку квартир в новых и строящихся домах.

Напомним, что 2015 г. начался с острого кризиса на рынке ипотеки: в конце декабря 2014 г. Центробанк резко повысил ключевую ставку до 17%, что привело к значительному удорожанию ипотечных кредитов. Учитывая, что большинство покупок недвижимости совершается с привлечением ипотеки и что высокая стоимость таких кредитов может негативно отразиться на финансовом состоянии компаний-застройщиков, в феврале 2015 г. было принято решение о государственной поддержке ипотеки. Эта мера была призвана сохранить платежеспособный спрос на первичном рынке недвижимости и тем самым предотвратить замораживание строек и банкротства застройщиков.

Господдержка ипотеки оказалась достаточно эффективной: доступные хотя бы для покупателей новостроек ипотечные кредиты позволили рынку недвижимости не упасть, как это было в 2008-2009 гг. Однако именно поэтому снижение цен на вторичном рынке и было столь существенным, ведь интерес потенциальных покупателей был направлен, прежде всего, в область нового жилья.

Сегодня, при ключевой ставке 11%, кредит на покупку квартиры в новом доме можно оформить под 10,9-11,4% годовых . Средняя ставка по ипотеке на приобретение готового жилья составляет 14,5%. Для привлечения заемщиков банки совместно с застройщиками и агентствами недвижимости реализуют специальные программы: это так называемые маркетинговые ставки по ипотеке при приобретении квартиры в ряде строящихся жилых комплексов или дополнительная скидка при подаче заявки в офисе компании-партнера. Например, заемщики ВТБ24, подавшие заявку на ипотеку через АН «Парамоновъ», могут воспользоваться скидкой до 0,5% от стандартных ставок по кредитным программам банка.

Пока банки принимают заявки на ипотеку с господдержкой до 29 февраля 2016 г. 19 января министр финансов А.Г. Силуанов сообщил о возможном продлении этой программы; окончательное решение по данному вопросу будет принято правительством в феврале. Однако учитывая последние заявления кабинета министров о необходимости существенного сокращения расходов в связи с падением цен на нефть, вопрос о государственной поддержке любой отрасли остается открытым.

Хорошей новостью конца 2015 г. стало продление до 2018 г. программы «Материнский капитал». По данным Пенсионного фонда РФ, почти 90% семей, воспользовавшихся этой субсидией, потратили средства на улучшение жилищных условий. В 2016 году сумма материнского капитала составит 453 026 рублей. Сегодня банки предлагают ипотечные программы, в которых материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. Аналогичные программы есть и у крупных застройщиков. Таким образом, семья, обладающая материнским капиталом, может приобрести квартиру не вкладывая в покупку никаких собственных накоплений, причем это можно сделать не дожидаясь, пока ребенку исполнится три года.

Что делать тем, кто сегодня задумывается о возможности приобретения новой квартиры? Ждать, пока цены упадут еще или совершать покупку сейчас? При выборе момента продажи или покупки квартиры стоит ориентироваться, в первую очередь, на свои личные обстоятельства. Какие бы прогнозы ни давали аналитики, нельзя с достоверной точностью предсказать, как поведет себя рынок в будущем. Если есть возможность совершить сделку на хороших условиях, не стоит ждать лучшего момента.

Советы эксперта АН «Парамоновъ». Рассмотрим три ситуации:

1. Вы продаете квартиру, обеспокоены снижением цен и думаете, не снять ли ее с продажи до лучших времен. Будет ли это целесообразно? Зависит от того, для чего вам нужны средства, которые вы выручите от продажи вашей недвижимости. Если на них вы планируете приобрести другую недвижимости, то вы не продавец, а меняемый, и информацию по вашей ситуации читайте ниже. Если же вы «чистый продавец», то все равно планируете каким-то образом с пользой потратить вырученные 2-3 миллиона. Например, хотите приобрести автомобиль, или валюту, или акции… Куда бы вы ни планировали инвестировать свои средства, в текущей ситуации на мировых рынках и в экономике нашей страны вряд ли стоит медлить.

2. Вы хотите поменять имеющуюся у вас недвижимость на другую (на квартиру большей площади, например). Цены падают, активность на рынке низкая — есть ли смысл сейчас заниматься обменом? Как ни странно, есть! Если цена на вашу недвижимость снижается, то снижается она и на встречный вариант. Учитывая, что недвижимость разной категории дешевеет или дорожает разными темпами, то такая ситуация ценового движения очень выгодна для вас: на вторичном рынке именно сейчас можно совершить обмен с минимальной доплатой. Но еще больше следует поторопиться, если вы планируете приобрести квартиру в новом доме: цены на новостройки практически не меняются, более того, в эконом-сегменте они растут вместе с ростом этажей строящегося дома. И если реализация вашей «вторички» затягивается, то разница в цене между старым и новым жильем увеличивается с каждым месяцем.

3. Если вы хотите приобрести квартиру, используя свои накопления, субсидию (например, материнский капитал) или ипотеку, то ждать тоже не стоит. Во-первых, вряд ли в ближайшей перспективе подешевеют ипотечные кредиты. Если не будет государственной поддержки банков, то в условиях стремительно падающего рубля ставки по ипотеке будут стремиться к ставкам по потребительским кредитам. Центробанк не планирует снижать ключевую ставку, а это значит, что стоимость кредитов тоже не будет снижена.

Во-вторых, по данным Центробанка, официальный уровень инфляции в прошлом году составил 12,9%. Если вы имеете накопления в рублях, то следует задуматься об их вложении, пока они окончательно не обесценились. Вложение денег в недвижимость во всем мире является одним из самых надежных способов их сохранения и приумножения. Это традиционный инструмент, доказавший свою состоятельность в периоды кризисов и потрясений. Если даже в каком-то периоде стоимость квадратного метра падает, то потом, когда ситуация в экономике становится более стабильной, она начинает расти, что позволяет инвесторам не только сохранить, но и преумножить свои капиталы.

В России обвал рынка недвижимости произошел в 1998 и 2008 годах. Тем не менее, даже учитывая существенное падение цен на недвижимость в кризис и во время дефолта, с 1997 г. по настоящее время, т.е. за 18 лет, — цена квадратного метра возросла более чем в 5 раз. Так, например, 1-комнатная квартира улучшенной планировки в 1997 г. стоила около $10 000. В августе 1998 г. ее цена упала до $6 000-6 500. Тем не менее, через 5-6 лет, когда рынок недвижимости был на подъеме, такие квартиры продавались уже за $20 000. В 2008-2009 гг., из-за мирового финансового кризиса, затронувшего и нашу экономику, жилье снова значительно подешевело. Однако этот ценовой провал не мог длиться долго, и к 2012 г. цены вышли на докризисный уровень.

Автор статьи: эксперт-аналитик агентства недвижимости «ПарамоновЪ» Екатерина Близнюк.

Ошибка на сайте? Выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

Архив новостей

Апрель 2019
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Мар    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  

Присоединяйтесь к нам!

  • Facebook
  • Twitter
  • ВКонтакте
  • YouTube
  • RSS
  • Обратная связь
  • Политика конфиденциальности